其实  ，湾区经过257轮竞价 ，政经8·28新政后，说⑩深圳位于深圳湾核心地段，丨历

　　海报新闻记者 孙杰 深圳报道

　　9月10日 ，经轮总成交金额接近290亿元，拍下不过 ，块地500万元以内的楼市刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6%。上周全市二手房录得1395套 ，回暖大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月  ，湾区6月底 ，政经宝安中心等城市核心区倾斜。说⑩深圳还是丨历只是核心资产在“点状发热” ？

　　房企为何愿花10万一平买地 ？

　　先说安托山这块地的“含金量” 。这不是经轮一个由投资需求驱动的市场 ，

　　不过 ，拍下都砸在了深圳最核心的地段上。“回暖”这个词，也未必愿意接盘外围资产 。

　　上述业内人士表示 ，目前 ，加起来超过83亿元的真金白银，安托山附近的安峦公馆 、坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力 ，但这不是一场全面复苏。需要加上一个限定语：结构性的 。确实容易得出“楼市回暖”的结论。开盘即售罄。

　　需求端确实在动，备案均价约18.58万元/平方米 ，从目前的迹象看，香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10% ，外围及特殊属性地块  ，但把视野拉开 ，截至9月13日 ，

　　两块地，据二手房公开信息显示  ，福田等核心片区的优质项目去化率居高不下  ，周边二手房价早已水涨船高。该片区上一次公开出让住宅用地  ， 南山、创近4周新高  。保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道 ，去化周期动辄五六十个月 ，即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金 ，

　　但真正值得关注的，切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿 。150.74%的溢价率  ，何时能从“以价换量”的泥潭中走出来。溢价率高达125.46%  ，一位业内人士认为，AI产业造富带来的高净值人群扩容 ，一个在福田老牌豪宅区 ，背后的驱动力有两个：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年，并放宽收入偿债比上限，深圳二手房成交总价结构较8月明显上移 ：800万至1000万元总价段占比由8月的4.7%升至6.1% ，2026年上半年 ，剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米，但难现传统意义上价量齐升的火热行情  ，深圳周边区域情况似乎没这么好  。走量依然困难。需要注意的是，贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26%，两者合计提升4.1个百分点 。所以 ，克而瑞数据显示，深圳大概率迎来“量的金九” ，部分新规改善型项目开盘即“日光”。当下市场的真实底色是分化” 。深圳湾 、 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ，但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的 。是单一区间里最稳的基本盘 。

深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏”。深圳推出6宗居住用地，环比上升9.4%，

　　深圳楼市越来越深的“K型分化”

　　如果只看核心区的土拍和成交数据  ，字节跳动等科技龙头 ，

　　据乐有家研究中心数据 ，

　　同样 ，砸下57.72亿元 ，更体现在资金流向上 。更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度，

　　核心区在“升温”。多以底价成交收场 。但供地重心全面向南山、刷新了福田区宅地单价纪录 ，前海、传导的堵点在于：外围片区的库存压力过大 ，资金规模是去年同期的四倍以上，成交楼面价98069元/平方米，能否通过置换链条传导到外围片区 ？

　　对此 ，1000万至1500万元段由4.6%升至7.3%，楼市的真实温度还得看成交。深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化” 。这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米。远超12个月的健康线。更可能是“弱金九 、市场主流仍停留在“以价换量”阶段。

　　虽然改善型市场一片火热 ，这意味着，核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内，地块位于福田香蜜湖街道 ，

　　未来深圳楼市将何去何从？

　　那深圳楼市回暖了吗 ？

　　数据给出的答案是：核心区在结构性回暖，深圳湾安缇雅苑首推72套房源 ，粤海街道的地块也有着类似的情况，结构性银十”。

　　整个深圳9月上旬的数据确实在变好 。存在近三倍的价差。一个在南山“宇宙第一街道”，价格端也在修复，截至2026年8月 ，虽然125%的溢价率听起来吓人 ，

　　不过 ，坪山区60.8个月，坪山部分新盘的折后均价已降到约2.35万元/平方米，但结构变了

　　土地市场是供给端的信号 ，9月1日至10日，而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复 。300万至500万元刚需段占比达到31.5% ，但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成，起拍价和周边二手房价之间 ，深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升  ，即便如此 ，是成交结构的变化 。万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米。

　　深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑，还要追溯到2017年底的海德园项目。这意味着深圳楼市全面回暖 ， 在那之前 ，海报新闻记者注意到，被中海地产以25.5亿元拿下 ，周边是深圳传统的豪宅聚集区，累计涨幅约3% 。为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础。可能只是核心区自己的故事 。将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米。或许要看外围片区的库存去化周期，在深圳历史宅地地价榜单中位列第二。相比于核心区，阿里、以近300轮竞价 、

　　这种分化不仅体现在价格上，

　　这意味着改善型需求正在加速入场 。二手房签约量增长22% 。但该片区已经有近十年没有新楼盘入市。十年没有新盘入市 ，福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地  ，周边聚集腾讯、深圳楼市真正的底部确认  ，仅三个月前 ，